새로 지은 건물 일부가 이웃 토지를 침범했다는 이유로 상대방이 건물 철거를 요구하는 상황입니다. 흔히 담장이나 처마 같은 작은 구조물이 아니라, 건물의 기초나 벽체 등 주된 부분이 인접 토지를 넘어섰다고 주장하며 철거 소송까지 불사하겠다는 뜻을 밝히는 경우가 많습니다. 특히 도심지처럼 토지 가격이 비싸고 땅의 경계가 복잡한 곳에서 신축 후 뒤늦게 경계 침범 사실이 밝혀져 큰 분쟁으로 비화되곤 합니다. 건물주 입장에서는 막대한 건축 비용을 들여 완공한 건물을 일부 철거해야 할 위기에 처해 막막할 수밖에 없는 상황입니다.
토지 소유자는 자신의 토지 위에 무단으로 건축된 건물의 철거를 요구할 권리(소유권에 기한 방해배제청구권)를 가집니다. 따라서 원칙적으로 신축 건물이 인접 토지를 침범했다면, 침범한 부분에 대한 철거 의무를 부담하게 됩니다.
하지만 법원은 단순히 경계 침범 사실만으로 무조건적인 철거를 명하기보다는 여러 요소를 종합적으로 고려합니다. 특히 건물 건축 당시 침범 사실을 알았는지(악의) 또는 알지 못했더라도 중대한 과실이 있었는지(과실 유무)가 중요합니다. 만약 건물주가 경계 침범 사실을 알면서도(악의) 건물을 지었거나, 조금만 주의를 기울였다면 알 수 있었음에도(중대한 과실) 이를 간과했다면, 철거 명령이 내려질 가능성이 매우 높습니다.
반대로 건물주가 선의(선의)로 경계 침범 사실을 알지 못했고, 측량 등 통상적인 주의 의무를 다했음에도 불구하고 침범이 발생했다면 이야기는 달라질 수 있습니다. 이 경우 법원은 철거로 인해 건물주가 입을 막대한 경제적 손실과 인접 토지주가 얻을 이익을 비교하여, 철거 요구가 권리 남용(권리 남용)에 해당하는지 심리합니다. 철거가 권리 남용에 해당한다고 판단되면, 철거 대신 침범된 토지 부분에 대한 사용료 지급이나 매수 등을 통한 금전적 보상으로 해결하라는 판단을 내릴 수도 있습니다. 다만, 권리 남용으로 인정받는 기준은 상당히 엄격하며, 일반적으로는 침범 면적이 매우 작고 철거 비용이 현저히 과다한 경우 등에 한정됩니다. 또한, 인접 토지주가 경계 침범 사실을 알고도 상당 기간 동안 이의를 제기하지 않았다면, 그 철거 요구권이 제한될 수도 있습니다.
* 건축주의 선의 여부와 과실 유무가 철거 명령의 핵심 쟁점입니다.
* 건축 전후의 정확한 측량 기록 확보와 보관이 매우 중요합니다.
* 철거 요구가 권리 남용에 해당하는지 여부는 법원에서 엄격하게 판단합니다.
* 철거 대신 침범 토지 매수, 사용료 지급 등 금전적 보상으로 협의할 여지가 있습니다.
* 인접 토지주가 침범 사실을 알았음에도 장기간 침묵했다면, 철거 요구가 제한될 가능성도 있습니다.
* 공신력 있는 기관에 의뢰하여 정확한 지적 현황 측량을 다시 실시하고 결과를 확보하십시오.
* 부동산 법률 전문가와 즉시 상담하여 본인의 법적 책임 범위와 대응 전략을 수립하십시오.
* 상대방과 감정적 대립을 피하고, 합리적인 수준에서 원만한 협의를 시도해 볼 수 있습니다.
* 건축허가 서류, 설계 도면, 시공 기록 등 모든 관련 자료를 철저히 정리하고 보관하십시오.
* 민법 제214조 (소유물방해제거, 방해예방청구권)
* 민법 제2조 (신의성실, 권리남용)