부모님께서 돌아가신 후 남겨진 땅에 과거 지어진 미등기(등기가 되지 않은) 또는 무허가(관청의 허가 없이 지어진) 건물이 있습니다. 어떤 자녀는 그 건물에서 오랫동안 거주해왔고, 다른 자녀는 그 건물이 불법 건축물이므로 가치가 없거나 철거해야 한다고 주장합니다. 또 다른 자녀는 그래도 부모님이 살았던 집인데, 상속재산에 포함하여 제대로 평가하고 분할해야 한다고 다툽니다. 건축물대장도 없고, 등기부등본도 없어 건물의 소유권이나 가치를 어떻게 인정해야 할지, 실제 가액은 얼마로 봐야 할지, 그리고 이를 어떻게 공평하게 나눌지 형제자매 간에 의견이 첨예하게 대립하는 상황입니다.
법원은 미등기, 무허가 건물이라 할지라도 피상속인(사망한 사람)이 사실상 소유하고 사용해왔다면, 상속재산으로 인정하여 분할 대상에 포함하는 경향이 있습니다. 다만, 그 가액을 평가하는 방식은 일반적인 등기된 건물과 크게 다릅니다.
우선, 법원은 이러한 건물의 가치를 평가할 때 공신력 있는 감정평가기관에 의뢰하여 감정평가를 진행하도록 합니다. 이때 중요한 것은 건물의 물리적 상태(구조, 연식, 면적 등)뿐만 아니라, 미등기 및 무허가 상태가 야기하는 법적 리스크를 가액에 반영한다는 점입니다. 예를 들어, 철거 명령을 받을 가능성, 건축법 위반에 따른 이행강제금 등의 행정처분 위험, 그리고 장래 양성화(합법화) 가능성과 이에 소요될 것으로 예상되는 비용 등을 종합적으로 고려하여 평가합니다. 이러한 법적 리스크는 건물의 시장가치를 현저히 떨어뜨리는 요인이 되므로, 일반 건물보다 낮은 가치로 평가될 수 있습니다.
분할 방법에서는 현물 분할(실물 자체를 나누는 것)이 어렵다고 판단될 경우, 건물의 가액을 돈으로 환산하여 상속인들에게 배분하는 가액 배상 방식을 주로 고려합니다. 만약 특정 상속인이 오랫동안 해당 건물을 점유하며 사용해왔다면, 그 사용 이익이 특별수익(상속분에서 미리 받은 이익)으로 인정될 여지도 있으며, 반대로 건물을 유지·보수하는 데 기여했다면 기여분(상속재산 형성에 기여한 부분)을 주장할 수도 있습니다. 결국, 법원은 상속인 각자의 기여와 수익, 그리고 건물의 법적·경제적 특수성을 종합적으로 고려하여 가장 합리적인 분할 방법을 모색합니다.
* **법적 리스크 반영된 감정평가:** 미등기·무허가 건물의 가치는 단순 건축비가 아닌, 철거 위험, 이행강제금, 양성화 비용 등 법적 리스크가 반영된 전문가의 감정평가에 의해 결정됩니다.
* **사실상 소유권 입증 중요:** 등기 서류가 없으므로, 피상속인이 해당 건물을 건축했거나 오랫동안 점유하며 사실상 소유해왔다는 점을 입증할 자료(항공사진, 전기요금 영수증, 주민 진술 등) 확보가 중요합니다.
* **현물 분할의 어려움:** 법적 불안정성 때문에 건물 자체를 특정 상속인이 소유하는 현물 분할보다는, 가액으로 환산하여 나누는 방식이 주로 고려될 수 있습니다.
* **양성화 가능성 검토:** 건물의 지리적 위치, 건축 시기, 용도 등을 고려하여 추후 합법화(양성화)가 가능한지, 가능하다면 그 비용은 어느 정도인지 미리 파악하는 것이 중요합니다.
* **건물 현황 및 자료 확보:** 건축물대장 유무, 과거 항공사진, 전기·수도 요금 납부 내역, 이웃 주민 진술 등 피상속인의 사실상 소유 및 사용을 입증할 수 있는 모든 자료를 수집하십시오.
* **전문 감정평가 의뢰 준비:** 미등기·무허가 건물의 특수성을 이해하고 법적 리스크를 정확히 평가할 수 있는 감정평가사를 물색하고, 상담을 통해 평가 가능성과 절차를 문의하십시오.
* **법률 전문가와 상담:** 상속재산분할 심판 청구 등 법적 절차를 진행하기 전, 미등기·무허가 건물 분쟁에 대한 실무 경험이 풍부한 법률 전문가와 상담하여 본인의 상황에 맞는 전략을 수립하는 것이 중요합니다.
* 민법 제268조 (공유물의 분할청구권)
* 민법 제269조 (분할의 방법)
* 건축법 제11조 (건축허가)