이혼 소송이 임박했거나 진행 중인 상황에서, 배우자 일방이 본인 소유의 아파트에 제3자와 허위로 전세 계약을 맺고 전세권 설정 등기를 마치는 경우가 있습니다. 명목상 거액의 전세보증금을 받은 것처럼 꾸며, 이 돈이 실제로 지출되었거나 존재하지 않는 것처럼 주장하며 재산분할 대상에서 제외하려 하는 것입니다. 실제로는 전세입자가 거주하지 않거나 보증금이 오가지 않았음에도, 등기부등본상으로는 채무 부담이 있는 것처럼 보이게 하여 상대방의 재산분할 청구를 어렵게 만드는 전형적인 재산 은닉 행위입니다. 이는 주로 친인척이나 가까운 지인 명의로 이루어집니다.
법원은 이혼을 앞두고 이루어진 배우자 소유 아파트의 허위 전세권 설정 행위를 매우 엄중하게 판단하는 경향이 있습니다. 이러한 허위 전세 계약은 통정허위표시(상대방과 짜고 거짓으로 한 의사표시)로서 민법상 무효로 볼 수 있으며, 다른 배우자의 정당한 재산분할 청구권을 침해하는 사해행위(채권자를 해하는 행위)에 해당한다고 판단할 수 있습니다.
법원이 허위 전세권 설정을 의심하는 경우, 주로 다음과 같은 점들을 면밀히 살펴봅니다. 첫째, 전세 계약이 체결된 시점이 이혼 소송 제기 직전이거나 이혼 논의가 시작된 직후인지 여부입니다. 둘째, 전세입자가 배우자의 친인척이나 아주 가까운 지인인지, 그리고 실제 전세보증금이 오고 간 금융거래 내역이 명확히 존재하는지 여부입니다. 셋째, 전세입자가 해당 아파트에 실제로 전입하여 거주하는지, 즉 실거주 여부도 중요한 판단 기준이 됩니다. 넷째, 주변 시세에 비해 전세보증금이 현저히 낮거나 높은 등 비정상적인 계약 조건은 아닌지 등을 종합적으로 고려합니다.
이러한 정황들이 명확히 드러나 허위 전세권 설정임이 입증되면, 법원은 해당 전세 계약을 무효로 보고 그에 따른 전세권 설정 등기를 말소하도록 판결할 수 있습니다. 나아가, 명목상 형성된 전세보증금은 여전히 배우자의 재산으로 보아 재산분할 대상에 포함시키거나, 해당 보증금 상당액을 재산분할 비율에 따라 상대방 배우자에게 지급하도록 명령할 수 있습니다. 이는 재산분할을 회피하려는 의도적인 행위를 용납하지 않겠다는 법원의 확고한 입장입니다.
* 허위 전세권 설정은 통정허위표시 또는 사해행위로서 무효화될 수 있습니다.
* 실제 거주 여부, 보증금 이체 내역, 전세입자와의 관계가 허위 전세 입증의 핵심 증거입니다.
* 허위로 은닉된 전세보증금은 배우자의 재산으로 간주되어 재산분할 대상에 포함됩니다.
* 법원의 판단에 따라 허위 전세권 설정 등기를 말소하고 원상회복을 요구할 수 있습니다.
* 등기부등본, 전세입자의 주민등록등본, 금융거래내역 등 허위 전세임을 입증할 수 있는 객관적 증거를 최대한 확보할 수 있습니다.
* 해당 아파트에 대한 부동산 처분금지 가처분(재산을 함부로 처분하지 못하게 하는 임시 조치) 신청을 통해 배우자의 추가적인 재산 은닉 시도를 막는 것을 고려해볼 수 있습니다.
* 전문 변호사와 상담하여 사해행위취소소송 제기 또는 재산분할 소송 내에서의 허위 전세 주장 등 구체적인 법적 대응 전략을 세울 수 있습니다.
* 전세입자와 배우자의 관계, 전세 계약 체결 경위 등 관련 정보를 면밀히 탐색하고 기록해둘 수 있습니다.
* 민법 제108조 (통정한 허위의 의사표시)
* 민법 제406조 (채권자취소권)
* 민법 제839조의2 (재산분할청구권)
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