부모님 중 한 분이 돌아가셨습니다. 그런데 돌아가시기 전에 특정 형제자매에게 아파트를 증여한 사실이 있습니다. 다른 형제자매들은 이 아파트 증여가 고인의 상속분을 미리 받은 것, 즉 '특별수익'(상속분을 미리 받은 재산)에 해당하므로 상속재산 분할 시 이를 고려해야 한다고 주장합니다. 반면, 아파트를 증여받은 형제자매는 특별수익이 아니거나, 그 가치를 낮게 평가해야 한다고 맞섭니다. 특히, 증여 당시와 상속개시(사망) 당시 아파트 시세가 크게 달라진 경우, 과연 어떤 시점의 시가를 기준으로 특별수익을 산정할지, 그리고 그 시가는 어떤 방법으로 평가해야 할지에 대해 첨예한 분쟁이 발생하여 상속재산분할협의가 불가능해지는 상황입니다.
법원은 생전에 증여받은 아파트의 가치를 산정할 때, 증여 당시가 아닌 **상속개시(피상속인 사망) 당시의 시가(시장 거래 가격)**를 기준으로 삼는 것이 일반적인 판단 경향을 보입니다. 상속재산 분할은 피상속인이 사망한 시점의 재산을 기준으로 이루어져야 공평하다는 취지 때문입니다.
특히 아파트와 같은 부동산은 증여 시점과 상속개시 시점 사이에 가치 변동이 매우 클 수 있으므로, 상속개시 시점의 시가를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 시가 산정 방법으로는 상속개시 시점 전후의 해당 아파트 또는 인근 유사 아파트의 **매매 사례가액(실제 거래된 가격)**이 가장 유력한 증거로 활용됩니다. 만약 유사 매매 사례가 없다면, 법원이 선임한 **감정평가사의 감정평가액**이 중요한 기준이 됩니다.
공시가격이나 기준시가 등은 실제 시장 가치를 반영하기 어렵다고 보아, 시가 산정의 직접적인 기준으로 인정되지 않는 경향이 강합니다. 또한, 아파트의 위치, 층수, 향, 건축 연도, 내부 상태 등 개별적인 특성들이 감정평가 시 고려될 수 있습니다.
이러한 시가 산정 분쟁에서는 특별수익을 주장하는 상속인이 아파트 증여 사실과 함께 상속개시 시점의 시가를 입증해야 하는 부담을 안게 됩니다. 증여받은 상속인 입장에서는 증여 시점의 가치를 주장하고 싶겠지만, 법원은 상속개시 시점의 가치에 무게를 두는 경향이 있어 불리할 수 있습니다.
* 생전 증여된 아파트의 특별수익 가치는 **증여 시점이 아닌 상속개시 시점의 시가**를 기준으로 산정하는 것이 원칙입니다.
* 시가 산정은 상속개시 시점 전후의 **유사 아파트 매매 사례가액**이나 **감정평가액**이 가장 중요하며, 공시가격이나 기준시가는 시가로 인정되기 어렵습니다.
* 증여받은 아파트의 가치가 증여 시점 이후 상속개시 시점까지 상승했다면, 그 상승분도 특별수익에 포함될 수 있습니다.
* 특별수익의 존재 및 상속개시 시점의 정확한 시가는 이를 주장하는 상속인이 입증해야 합니다.
* 피상속인의 사망일 전후로 해당 아파트 또는 인근 유사 아파트의 **실거래가 정보(국토교통부 실거래가 공개 시스템 등)**를 최대한 수집하고 정리하십시오.
* 해당 아파트의 등기부등본, 증여계약서 등 증여 관련 서류를 확보하여 증여 시기, 내용 등을 명확히 확인하십시오.
* 상속 전문 변호사와 상담하여 현재 확보된 자료를 바탕으로 특별수익 입증 가능성과 구체적인 시가 산정 전략을 논의하십시오.
* 필요하다면 법원에 상속재산분할 심판 청구 시 **감정평가 신청**을 고려하거나, 사전에 개인적으로 감정평가를 의뢰하여 참고 자료를 확보할 수 있습니다.
* 민법 제1008조 (특별수익자의 상속분)
* 민법 제1015조 (상속분의 산정)