오랜 시간 옆집 창고가 우리 땅을 침범해 지어져 있었습니다. 최근 측량을 해보니 옆집 창고의 일부 또는 전부가 명백히 우리 토지의 경계를 넘어와 건축된 사실을 확인했습니다. 조용히 지내려 했지만, 재산권 침해라는 생각에 더 이상 두고 볼 수 없는 상황입니다. 혹은 새로 토지를 매입했는데, 기존부터 옆집 창고가 내 땅을 침범하고 있는 것을 알게 된 경우도 해당합니다. 이웃 간의 문제라 조심스럽지만, 나의 정당한 재산권을 지키기 위해 침범한 창고를 철거하고 그간의 손해를 배상받고 싶습니다.
우리 토지의 소유자는 자신의 토지 위에 무단으로 설치된 창고의 철거를 청구할 수 있는 강력한 권리(소유물방해배제청구권: 소유권에 기하여 소유물의 방해 상태를 제거해달라고 청구하는 권리)를 가집니다. 법원은 특별한 사정이 없는 한, 타인의 토지를 침범하여 건축된 구조물에 대해 그 철거를 명하는 것이 일반적인 판단 경향입니다. 특히 침범의 정도가 경미하지 않거나, 침범자가 경계 침범 사실을 알면서도(악의) 건물을 지었다면 철거 명령을 피하기 어렵습니다. 다만, 침범된 면적이 매우 작고, 철거에 드는 비용이 토지 침범으로 인한 손해보다 현저히 크며, 이웃 간 오랜 기간 분쟁 없이 지내온 경우 등 예외적인 상황에서는 법원이 철거 대신 침범 토지의 매수나 손해배상을 통해 해결하도록 유도하는 경우도 있으나, 이는 극히 드문 사례에 해당합니다.
손해배상과 관련해서는 창고가 우리 토지를 침범한 기간 동안 토지 소유자가 입은 임료 상당의 손해를 청구할 수 있습니다. 이는 침범자가 법률상 원인 없이 타인의 토지를 사용함으로써 얻은 이득을 반환하는 것(부당이득 반환)으로 보거나, 불법행위로 인한 손해배상으로 판단합니다. 다만, 손해배상 청구권은 그 권리를 행사할 수 있는 때로부터 10년(채권 소멸시효: 권리자가 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 일정 기간 권리를 행사하지 않으면 그 권리가 소멸하는 제도)이 지나면 소멸할 수 있으므로 주의해야 합니다. 또한, 침범 사실을 알게 된 시점부터 상당한 시간이 지나도록 아무런 이의 제기 없이 침범을 묵인했다면, 권리 행사가 제한될 여지가 없는지 검토해 볼 필요가 있습니다.
* 침범된 창고의 철거는 소유자의 강력한 권리로, 특별한 사정이 없는 한 법원은 철거를 명하는 것이 일반적입니다.
* 손해배상은 침범 기간 동안 우리 토지를 사용하지 못해 발생한 임료 상당액을 청구할 수 있습니다.
* 철거 청구권 자체는 소멸시효가 없지만, 임료 상당의 손해배상 청구권은 소멸시효(10년)가 적용됩니다.
* 침범 사실을 오랫동안 알고도 아무런 이의 제기 없이 묵인했다면, 향후 권리 행사에 제약이 따를 가능성도 있습니다.
* **지적측량 신청**: 한국국토정보공사(LX) 등에 의뢰하여 정확한 경계와 침범 면적을 확인하고 측량성과도를 받아두십시오. 이는 모든 법적 절차의 기본 증거가 됩니다.
* **증거 자료 확보**: 침범 현장을 사진이나 영상으로 촬영하고, 측량 결과, 인근 부동산 임대료 시세 등 손해액 산정에 필요한 자료를 미리 확보하십시오.
* **내용증명 발송**: 이웃에게 침범 사실과 철거 및 손해배상을 요구하는 내용증명을 발송하여 법적 분쟁의 시작을 알리고 협상 시도를 기록으로 남겨두세요.
* **법률 전문가 상담**: 관련 분쟁 해결 경험이 풍부한 변호사와 상담하여 상황에 맞는 최적의 전략을 수립하고 소송 가능성 등을 검토하는 것이 중요합니다.
* 민법 제213조 (소유물반환청구권)
* 민법 제214조 (소유물방해제거, 방해예방청구권)
* 민법 제741조 (부당이득의 내용)