오랫동안 거주해온 전셋집이나 월셋집의 계약 기간이 만료를 앞두고 있습니다. 혹은 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권(임차인이 계약 연장을 요구할 수 있는 권리)을 행사하려던 참입니다. 그런데 임대인으로부터 갑작스러운 연락을 받습니다. 주변 시세가 많이 올랐다는 이유로, 또는 본인의 세금 부담이 커졌다는 이유를 들며 기존 보증금이나 월세에서 10%, 20% 등 법정 한도인 5%를 훨씬 초과하는 금액을 올려달라고 요구하는 상황입니다. 이 금액을 맞춰주지 않으면 계약 연장이 어렵다는 뉘앙스를 풍기기도 하여, 당장 어디로 이사 가야 할지, 과도한 요구를 들어줘야 할지 발만 동동 구르고 있습니다. 법에 명시된 갱신 시 증액 한도가 있다는 것을 어렴풋이 알고 있지만, 임대인이 완강하게 나오니 어떻게 대처해야 할지 막막한 심정일 것입니다.
부동산 임대차계약에 있어 임대인이 차임(월세)이나 보증금을 증액하고자 할 때는 법률로 정해진 한도를 지켜야 합니다. 특히 주택임대차보호법에서는 계약 기간 중 또는 계약갱신청구권(임차인이 계약 연장을 요구할 수 있는 권리) 행사를 통한 갱신 시, 직전 차임이나 보증금의 5%를 초과하여 증액할 수 없도록 명시하고 있습니다. 이는 임차인의 주거 안정을 위한 강행규정(당사자 합의로도 변경할 수 없는 강제 규정)이므로, 임대인이 아무리 주변 시세나 세금 부담을 이유로 그 이상을 요구하더라도, 법적으로는 그 초과 부분에 대한 효력이 없습니다.
따라서 임대인이 법정 한도를 넘어선 과도한 증액을 요구하더라도, 임차인은 법정 한도인 5%까지만 증액된 금액을 지급할 의무가 있습니다. 만약 임대인의 강압적인 요구로 인해 이미 5%를 초과하는 금액을 지급했다면, 초과 지급된 부분은 임대인이 부당하게 이득을 취한 것으로 보아 '부당이득 반환청구'(법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이득을 얻은 자에게 그 반환을 청구하는 것)를 통해 돌려받을 수 있습니다. 법원은 이러한 경우, 임차인의 주거 안정권을 보호하고 법정 한도를 준수하는 방향으로 판단하는 경향이 있습니다. 임대인이 법정 한도 초과를 이유로 계약 갱신을 거부하는 것 역시 적법한 갱신 거절 사유가 될 수 없으므로, 임차인이 적법하게 갱신청구권을 행사했다면 계약은 법정 한도 내에서 갱신된 것으로 간주됩니다.
* 주택임대차보호법상의 차임 증액 한도(5%)는 강행규정이므로 임대인도 반드시 준수해야 합니다.
* 임대인이 법정 한도를 초과하여 증액을 요구해도 임차인은 법정 한도 내에서만 증액된 차임을 지급하면 됩니다.
* 적법하게 계약갱신청구권을 행사하는 경우에도 이 5%의 증액 한도가 적용됩니다.
* 만약 임대인의 요구로 법정 한도를 초과하는 금액을 이미 지급했다면, 부당이득 반환 청구를 통해 돌려받을 수 있습니다.
* 임대인의 차임 증액 요구 내용을 정확히 확인하고, 문자 메시지, 녹취, 내용증명 등 서면 또는 객관적인 기록으로 남겨두세요.
* 법정 한도(5%)를 초과하는 금액은 지급할 수 없다는 임차인의 의사를 임대인에게 명확하게 전달하세요.
* 법정 한도 내에서 증액된 차임은 계속 지급하여 임차인으로서의 의무를 다하고 있음을 보여주세요.
* 임대인이 법정 한도를 인정하지 않고 분쟁이 지속될 경우, 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단, 또는 부동산 전문 변호사 등 법률 전문가의 도움을 고려해볼 수 있습니다.
* 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)
* 주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권)