주택 신축이나 상가 리모델링 등 공사를 진행하다 보면, 당초 계약서에 없던 추가 공사가 필요하거나 건축주(공사 의뢰인)의 요청으로 변경되는 경우가 많습니다. '이 정도는 해주겠지', '나중에 정산하면 되겠지' 하는 막연한 기대로 구두(口頭)로 공사를 진행하거나, 서면 합의 없이 도면을 변경하는 식입니다. 문제는 공사가 끝난 뒤입니다. 시공사(공사를 수행하는 자)는 추가 공사에 대한 대금 증액을 요구하고, 건축주는 '합의한 적 없다'거나 '금액이 과도하다'며 지급을 거부하면서 분쟁이 시작됩니다. 서로 말이 달라 첨예하게 대립하는 전형적인 상황이죠.
법원은 추가 공사 대금 증액 분쟁에서 가장 중요하게 보는 것은 '추가 공사에 대한 명확한 합의'와 '그 대금에 대한 약정 여부'입니다. 원칙적으로 시공사가 추가 공사가 건축주의 요청에 의해 이루어졌으며, 그 대금에 대한 합의가 있었다는 점을 입증해야 합니다. 만약 대금에 대한 합의가 없었다면, 추가 공사 내용과 범위, 그리고 이에 상응하는 적정한 대금(객관적인 시장 가치)을 입증해야 합니다.
법원은 서면(書面)으로 작성된 변경 계약서, 추가 공사 지시서, 도면 변경 내역, 건축주와 시공사 간의 주고받은 문자메시지나 이메일 등을 중요한 증거로 판단하는 경향이 있습니다. 단순히 구두(口頭)로 '이거 해주세요'라고 말한 것만으로는 합의를 인정받기 어렵습니다. 건축주가 추가 공사 현장을 수시로 방문하여 공사 진행 상황을 인지하고도 특별한 이의 제기 없이 묵인(默認)한 경우, 묵시적(默示的) 합의가 있었다고 볼 여지도 있으나, 이는 입증하기 매우 까다로우며, 대금까지 합의되었다고 보기는 더욱 어렵습니다.
결과적으로, 시공사는 추가 공사 요청 및 그 범위, 대금에 대한 명확한 합의를 입증하지 못하면 청구한 대금 전액을 인정받기 어렵고, 법원의 감정(鑑定)을 통해 객관적으로 인정되는 범위 내에서만 지급받을 수 있습니다. 반대로 건축주는 추가 공사 자체를 지시한 적이 없거나, 시공사가 임의로 진행한 공사임을 입증해야 합니다. 법원은 부당이득 반환의 법리(法理)에 따라 건축주가 추가 공사로 인해 얻은 이득이 있다면 그 범위 내에서 대금을 지급해야 한다고 판단할 수도 있습니다. 이 경우에도 공사의 범위와 가치는 감정을 통해 결정됩니다.
* 모든 추가 또는 변경 공사는 반드시 서면(변경 계약서, 지시서, 수정 도면 등)으로 합의하고, 대금을 명확히 약정해야 합니다.
* 구두(口頭) 합의만으로는 추가 공사 요청 및 대금 약정의 법적 효력을 입증하기 극히 어렵습니다.
* 추가 공사 대금에 대한 합의가 없었다면, 법원은 감정을 통해 객관적인 시장 가격을 기준으로 판단하는 경향이 있습니다.
* 건축주 또한 추가 공사 지시 여부를 명확히 하고, 불필요하거나 합의되지 않은 공사에 대해서는 즉시 서면으로 이의를 제기해야 합니다.
* 건축주가 추가 공사로 인해 명백히 이득을 얻었다면, 부당이득 반환 법리에 따라 대금 지급 책임이 발생할 수도 있습니다.
* 관련 서류(원 계약서, 변경 도면, 견적서, 시공 중 사진/영상, 문자/이메일, 현장 기록 등)를 시간 순서대로 꼼꼼히 정리하고 확보하십시오.
* 상대방에게 추가 공사 내역과 대금 증액의 근거를 서면으로 요청하거나, 자신의 주장(합의 부인, 금액 과다 등)을 서면으로 명확히 통보하십시오.
* 건설 분야 전문 변호사 등 법률 전문가와 상담하여 자신의 상황에 맞는 최적의 대응 전략을 수립할 수 있습니다.
* 소송 전 단계에서 내용증명 발송, 보상 전문가를 통한 합의 시도 등 분쟁 해결 노력을 해볼 수 있습니다.
* 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)
* 민법 제664조 (도급의 의의)
* 민법 제741조 (부당이득의 내용)