부동산·임대차 정보센터

임차인의 권리,
이렇게 지켜낼 수 있습니다

전세보증금 반환 요구·계약갱신요구권·임차권등기명령·전세사기 대응
임차인이 반드시 알아야 할 권리 완벽 정리

📅 최종 검토일: 2026년 3월 22일 | 법령 기준: 2026년 3월 현재

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임차인 핵심 권리

임대차보호법이 보장하는 권리

🏠

계약갱신요구권

1회 갱신 보장, 5% 이내 인상 제한

🛡️

대항력

전입신고 + 점유 = 제3자에게 임차권 주장

⚡

우선변제권

확정일자 = 경매 시 보증금 우선 회수

📋

임차권등기명령

이사 후에도 대항력·우선변제권 유지

💰

최우선변제권

소액임차인은 경매 배당에서 최우선 보호

⏰

묵시적 갱신

갱신 통보 없으면 동일 조건 자동 갱신

⚠ 임대차 체크리스트

계약 체결 시 반드시 확인: 등기부등본(근저당 설정 확인) → 건축물대장(불법 건축물 여부) → 전입신고(당일) → 확정일자(당일) → 전세보증보험 가입(HUG/SGI)

보증금 반환 절차

전세보증금 안 돌려줄 때 대응 순서

1
내용증명 발송 반환 요청 + 기한(보통 2~4주) 명시 — 추후 소송의 증거
2
임차권등기명령 신청 (법원) 이사 후에도 대항력·우선변제권 유지 — 필수 선행조치
3
보증금 반환 청구 소송 또는 지급명령 지급명령(2주 결정) 또는 소송(3~6개월) — 집행권원 확보
4
강제집행 (경매·압류) 판결 확정 후 부동산 경매 신청 또는 임대인 재산 압류
5
HUG 전세보증보험 청구 (가입자만) HUG에 보험금 청구 → HUG가 임대인에게 구상권 행사
계약 유형별 권리

임대차 유형별 임차인 보호 수준

상황계약갱신요구5% 인상 제한묵시적갱신
주택 전세가능 (1회)적용적용
주택 월세가능 (1회)적용적용
상가 임대차10년 보장5% 제한적용
법인 명의 임대미적용미적용미적용
자주 묻는 질문

부동산·임대차 FAQ

전세보증금을 집주인이 안 돌려줍니다.
① 내용증명 발송 ② 임차권등기명령 신청(이사 후에도 대항력 유지) ③ 보증금 반환 청구 소송 또는 지급명령 신청 ④ 판결 후 경매 신청 순으로 진행합니다. HUG 전세보증보험 가입자라면 HUG에 직접 보험금 청구도 가능합니다.
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했습니다.
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있으나, 실제로 거주하지 않으면 임차인은 3개월치 차임에 해당하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 거절 후 임대인이 제3자에게 임대하거나 실거주하지 않는 경우 즉시 증거를 확보하세요.
묵시적 갱신이 됐는데 집주인이 나가라고 합니다.
묵시적 갱신 후 임대인은 임차인의 동의 없이 계약을 해지할 수 없습니다. 임차인은 언제든지 해지 통보가 가능하고 통보 후 3개월 후 효력이 발생합니다. 임대인의 일방적 퇴거 요구는 법적으로 무효입니다.
전입신고를 못 하게 하는 집주인, 계약해도 되나요?
전입신고를 못 하게 하는 것은 임차인의 권리를 침해하는 매우 위험한 신호입니다. 전입신고 없이는 대항력이 없어 집이 경매에 넘어가면 보증금을 전혀 회수하지 못할 수 있습니다. 이런 조건의 계약은 절대 하지 않는 것이 좋습니다.
소액임차인 최우선변제 금액은 얼마인가요?
지역에 따라 다릅니다. 서울: 보증금 1억 6,500만원 이하 시 5,500만원 최우선 보호, 수도권 과밀억제권역: 1억 4,500만원 이하 시 4,800만원, 광역시: 8,500만원 이하 시 2,800만원, 기타 지역: 7,500만원 이하 시 2,500만원입니다(2023년 기준).
공식 기관

임대차 분쟁 공식 기관

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